Вчера Апелляционный суд Вирджинии постановил, что для установления подразумеваемого сервитута сторона должна доказать физическое местонахождение сервитута. В Томас Э. Моррис и др. против Энтони Хита Паркера и др., В протоколе № 1700-22-1 (Ct. App. Va. 23 января 2024 г.) Суд подтвердил решение Окружного суда города Чесапик, которое отклонило иск Моррисов о подразумеваемом сервитуте в отношении права пути, якобы примыкающего к их собственности.
В 1998 году Моррисы приобрели участок земли, состоящий из двух участков, участков 3 и 5. Их договор 1998 года включал в себя межевание земли, которое показало полосу отвода под названием «Шкваловая дорога», граничащую с восточной стороной участка 5. Более поздний участок земли В записях Фларри-роуд обозначена как «Флуриди-роуд».
В 2003 году Паркеры приобрели два участка земли на другой стороне Флуриди-роуд. Паркеры подъезжают к своей собственности по гравийной дороге, которая, как они утверждают, изображена на плате, прикрепленной к их документу, как полностью принадлежащая их собственности.
В 2017 году Моррисы повторно разделили свою собственность, ликвидировав участок 5 и создав участок 5-A, который граничит с Флуриди-роуд. Они хотели продать участок 5-А и построить подъездную дорогу, соединяющую участок 5-А с гравийной дорогой, которой пользовались Паркеры. Г-н Паркер сказал г-ну Моррису, что гравийная дорога является собственностью Паркеров, и отказался разрешить Моррисам проложить подъездную дорожку. После этого Моррисы подали деклараторный судебный иск против Паркеров, добиваясь вынесения постановления, подтверждающего право Моррисов использовать гравийную дорогу для доступа к своей собственности и запрещающего Паркерам вмешиваться в это право.
Моррисы подали заявление об упрощенном судебном разбирательстве, утверждая, что неоспоримые доказательства доказывают, что Моррисы имели подразумеваемый сервитут через гравийную дорогу, так что Паркеры не могли отказать им в доступе. В свою очередь Паркеры утверждали, что Моррисам не удалось доказать «достаточно точное описание местоположения сервитута». Суд согласился и отклонил ходатайство Моррисов.
На суде Моррисы представили показания эксперта по праву собственности, который показал, что, по ее экспертному мнению, ни одна из сторон не владела дорогой Флуриди-Роуд. Она сделала нет свидетельствовать о физическом расположении дороги на местности, а только о ее расположении, указанном в поземельных книгах. Кроме того, когда Моррисы представили фотографию дорожного знака «Флуриди-роуд» на гравийной дороге, ведущей к резиденции Паркеров, г-н Моррис показал, что он не знал, находится ли гравийная дорога «в том же месте», что и гравийная дорога «Флуриди-роуд». .
Между тем, Паркеры оспаривали, что гравийная дорога была такой же, как дорога Флуриди с покрытием, утверждая, что дорога Флуриди с покрытием на самом деле представляет собой неосвоенный ров, разделяющий собственность сторон. Ни одна из сторон не представила показания геодезиста относительно того, соответствует ли проложенная дорога Флуриди-роуд какому-либо текущему физическому местоположению на территории сторон.
Анализируя иск Моррисов об установлении подразумеваемого сервитута, суд первой инстанции применил трехкомпонентный критерий: «(1) доминирующие и служебные участки исходили от общего праводателя, (2) пользование существовало во время разрыва, и что (3) использование является очевидным, постоянным и разумно необходимым для пользования доминирующим участком». Окружной суд постановил, что доказательств наличия второго или третьего элементов нет, и отклонил дело с предубеждением. Моррисы обжаловали окончательное постановление, утверждая, что суд допустил ошибку, постановив, что Моррисы должны установить необходимость и предварительное использование, чтобы установить подразумеваемый сервитут.
Основываясь на принципе «правильный результат — разные основания», Апелляционный суд подтвердил решение суда низшей инстанции. Вместо того, чтобы рассмотреть вопрос о том, допустил ли окружной суд ошибку, потребовав от Моррисов доказать необходимость и предшествующее использование, суд постановил, что нет необходимости проводить такой анализ, поскольку Моррисы изначально не смогли доказать факт физическое местонахождение предполагаемого сервитута.
Суд установил, что Моррисы представили недостаточные доказательства, чтобы связать гравийную дорогу с шоссе Флуриди-роуд, тем самым не сумев доказать «ключевой пороговый факт: физическое местонахождение заявленного ими сервитута». Суд отметил, что ни земельные документы, ни показания эксперта по праву собственности не установили, что дорога с покрытием является настоящей гравийной дорогой. Признав наличие доказательств того, что на гравийной дороге есть уличный знак с надписью «Флуриди-роуд», суд постановил, что, поскольку Моррисы не предоставили никаких показаний относительно истории этого знака, специалист по установлению фактов мог только прийти к выводу, что гравийная дорога является асфальтированная Флуриди-роуд. Суд также отметил, что, хотя непредставление показаний геодезиста не является как таковой фатальным для подразумеваемого сервитута, неспособность Моррисов представить какие-либо показания геодезиста здесь была фатальной из-за значительного пробела в доказательствах относительно физического местоположения сервитута.
Основываясь на «наилучшем и самом узком основании», Апелляционный суд постановил, что, поскольку «ничто в достаточной степени не связывало предусмотренную полосу отвода с фактическим местоположением», в протоколе не было поддержки решения о предоставлении доступа к подразумеваемому месту. сервитут. Таким образом, неспособность Моррисов доказать местонахождение заявленного сервитута потребовала подтверждения решения суда первой инстанции, хотя и по другой причине, который отрицал существование сервитута.
Это мнение ясно дает понять, что для того, чтобы суд установил подразумеваемый сервитут, сторона должна сначала доказать физическое местонахождение предполагаемого сервитута на объекте недвижимости.
1706216359
publish_date]
#Апелляционный #суд #Вирджинии #считает #что #доказательство #физического #местоположения #сервитута #является #необходимым #элементом #подразумеваемого #сервитута #Кауфман #Канолес