Проблема доступного жилья рисует «мрачную картину» для застройщиков

Эрика Велес считает себя счастливицей. 31-летняя мать-одиночка из Сан-Антонио изо всех сил пыталась найти жилье с июня прошлого года, когда она просрочила арендную плату и провела месяцы, скитаясь между сном на диванах у друзей и в своей машине.

Затем, в ноябре, она получила звонок, который вызвал у нее слезы: дом с двумя спальнями в Mirasol Townhomes, государственном жилищном комплексе таунхаусов и домов на одну семью, открылся всего за 675 долларов в месяц. Ее предыдущая месячная арендная плата в размере 950 долларов сильно повлияла на ее зарплату диспетчера службы уборки дома. Но теперь она могла позволить себе дом с деньгами для себя и своей 8-летней дочери, которая украсила свою новую спальню фотографиями любимых аниме-персонажей.

«В Сан-Антонио много людей, которым трудно найти жилье, — сказала г-жа Велес. «Это просто вне их ценового диапазона».

Ее опыт перекликается с общими проблемами, вызванными нехваткой доступного жилья в Соединенных Штатах. После пандемии строители оказались в тупике из-за более высоких затрат на материалы и рабочую силу, более строгой практики кредитования, повышения процентных ставок и сбоев в цепочке поставок.

Неопределенность угрожает еще больше замедлить процесс строительства доступного жилья. Так много разработок было отложено или отложено, что некоторые эксперты ожидают, что «производственный обрыв» произойдет примерно через год, что означает меньшее количество новых домов, выходящих на рынок.

«Когда я начинал свою карьеру 30 лет назад, тема доступного жилья обычно ограничивалась клиентурой, отраслями и рабочими местами с очень низким доходом», — сказал Альберт Мило, президент подразделения доступного жилья компании Related Group, городского застройщика. «Теперь все диаметрально иначе. В большинстве районов страны говорят об учителях, полицейских, медсестрах, специалистах, пытающихся найти жилье, доступное для их доходов».

По словам Бенсона Робертса, президента и исполнительного директора Национальной ассоциации кредиторов доступного жилья, в 2021 году по всей стране было построено 160 000 доступных домов и квартир.

Но неудачи в отрасли снизили вероятность того, что страна восполнит нехватку доступного жилья. По данным Национальной жилищной коалиции с низким доходом, во время пандемии разрыв увеличился более чем на 500 000 домов, в результате чего в стране не хватает 7,3 миллиона домов для арендаторов с крайне низким доходом.

«По мере того, как истекал срок действия моратория на выселение из-за пандемии, а ресурсы истощались, арендаторы с самым низким доходом вышли на действительно жестокий рынок жилья», — сказала Дайан Йентель, президент и исполнительный директор жилищной коалиции. «Арендная плата стремительно растет, расходы по всем направлениям выросли из-за повышенной инфляции, и у них практически нет ресурсов для оплаты».

Затраты на материалы и рабочую силу остаются неизменно высокими. Девелоперы реагируют на это сокращением, в том числе устранением удобств, использованием более дешевых материалов, установлением более высоких порогов дохода и сокращением количества доступных квартир в проектах, в которых сочетаются доступные и рыночные дома.

Для доступного жилья строители и финансисты объединяют различные источники государственного и частного финансирования. Но собрать воедино «стек капитала» — полный пакет финансирования, который может включать кредиты, налоговые льготы и субсидии — стало сложнее.

Кредиторы стали опасаться инвестировать после того, как в этом году несколько банков среднего размера обанкротились. Процентные ставки быстро растут, увеличивая расходы. Каждая четверть пункта увеличения стоимости кредита может добавить миллион долларов к стоимости их развития, сказал Джонатан Гертман, старший вице-президент NRP Group, застройщика доступного жилья.

Ключевой федеральный инструмент финансирования этих строителей, программа налоговых кредитов на жилье для малоимущих, потерял часть своей ценности, поскольку процентные ставки выросли, а объем кредитов, выдаваемых Министерством жилищного строительства и городского развития для многоквартирных домов, сократился на половина в этом году. Даже эксплуатационные расходы на существующие здания выросли, а это означает, что компании, которые их эксплуатируют, зарабатывают меньше денег, что ограничивает их способность инвестировать в новые проекты.

«Это самое трудное время, которое я видел за свои 30 лет в бизнесе, довольно мрачная картина», — сказал Рафаэль Э. Честеро, исполнительный директор Community Preservation Corporation, некоммерческой организации, занимающейся финансированием доступного жилья в Нью-Йорке.

Подавляющее большинство доступного жилья строится частными застройщиками, которые объединяются с государственными учреждениями и используют государственные субсидии.

В конце прошлого года NRP Group пыталась спасти сделку по строительству Лос-Аркос в Виде, недорогого проекта в Сан-Антонио. Затраты на строительство первоначально составляли 110 000 долларов за единицу в апреле 2021 года, но к декабрю процентные ставки резко выросли, и стоимость единицы подскочила до 151 000 долларов. У NRP не хватило 7,75 миллиона долларов, и у нее возникли проблемы, потому что большая часть ее государственного финансирования зависела от закрытия сделки в том же году.

«Наш девиз: время убивает сделки, — сказала Дебра Герреро, старший вице-президент NRP по стратегическому партнерству и связям с государственными органами. К счастью, NRP удалось сократить разрыв с помощью городских облигаций и федерального финансирования и начать работу.

Девелоперы должны руководствоваться теми же правилами городского зонирования и процессами выдачи разрешений, которые регулируют все строительные проекты. Отрасли нужны реформы кодексов зонирования и увеличение федерального финансирования, сказала Дженни Шютц, исследователь Брукингского института и эксперт по жилищному строительству. Политика проста, добавила она, но политика ее воплощения в жизнь сложна.

Местные органы власти, в том числе в Монтане и Массачусетсе, все чаще меняют практику зонирования и выдачи разрешений, чтобы ускорить строительство. Другие инвестировали огромные суммы «мягких денег» — долгосрочных кредитов с исключительно низкими процентными ставками.

Сан-Антонио, самый бедный крупный город страны, согласно данным переписи населения, принял политику помощи арендаторам с низкими доходами, включая выпуск облигаций на сумму 150 миллионов долларов для поддержки строительства доступного жилья и Стратегический план реализации жилья. До пандемии в списке ожидания на получение государственного жилья в Сан-Антонио было около 35 000 семей, зарабатывающих в среднем 11 000 долларов в год, сказал Эд Инохоса-младший, президент и исполнительный директор Opportunity Home, городского жилищного управления. Сегодня 95000.

«Потребность никогда не была такой высокой, как сейчас», — сказал г-н Инохоса. «И с тенденциями, которые мы наблюдаем, он будет продолжать расти».

В Калифорнии государственное жилищное агентство создало ускорительную программу в связи с пандемией, чтобы помочь покрыть некоторые пробелы в финансировании, а Законодательное собрание с 2016 года приняло более 100 законов, ослабляющих ограничительное зонирование. Мэр Лос-Анджелеса Карен Басс пообещала сократить бюрократическую волокиту для проектов доступного жилья.

Флорида, которая столкнулась с огромным притоком жителей, в марте приняла Закон о жизни на местном уровне стоимостью 710 миллионов долларов, представляющий собой гибридный пакет инициатив по финансированию и зонированию, призванный стимулировать строительство доступного жилья и узурпировать часть местной власти для блокирования застройки.

Потребность в таких домах имеет решающее значение, особенно на рынках с большой рабочей силой почасовых работников гостиничного бизнеса, сказал Райан фон Веллер из Wendover Housing Partners, который консультировал законодателей по созданию Live Local.

«Вы никогда не сможете поднять голову над этой проблемой, но вы должны что-то делать», — сказал он. «Наблюдать за тем, как вещи продолжают катиться вниз, — не вариант».

Девелоперы ожидают, что рынки в конечном итоге нормализуются, что облегчит получение финансирования, и некоторые предполагают, что охлаждение других секторов недвижимости, таких как офисы, высвободит строительные силы. Но немногие видят надежду на то, что производство в ближайшее время увеличится таким образом, что это значительно сократит разрыв в поставках.

Возможно, лучший повод для оптимизма исходит от осознания глубины проблемы: масштабы нужд объединили политиков-республиканцев и демократов в общем понимании кризиса, сказала г-жа Йентель, президент Национальной жилищной коалиции с низким доходом. В Палату представителей были внесены два двухпартийных законопроекта о создании или сохранении 1,5 миллиона доступных домов в следующем десятилетии.